Тел: 8 (499) 703-35-33 доб. 103
Главная Статьи Недвижимость Договор найма жилья. Как нанимателю защитить свои интересы?


Услуги юристов

Бесплатная консультация юриста
Советы юриста


Договор найма жилья. Как нанимателю защитить свои интересы?

При аренде чужой квартиры нанимателю не обойтись без осмотрительности. Для этого нужно доверять своей интуиции и внимательно читать договор найма. 

При согласовании с хозяином жилища условий аренды нанимателю следует помнить, что в этих отношениях заинтересованы обе стороны. И наймодатель, и наниматель получают выгоду: первый в виде денежной платы за пользование помещением, которая зачастую является его единственным источником дохода, а второй в виде места для комфортного проживания. Соответственно в договоре аренды квартиры должен соблюдаться баланс интересов обоих участников. Лучшее для нанимателя поведение – это не стесняться настаивать на включении в договор защищающих его условий, а также просить у наймодателя интересующие документы.

До подписания контракта нанимателю нужно потратить время на внимательное прочтение его текста. Отлично, если это будет сделано в уединенной обстановке. О том, какие условия в договоре найма жилья принципиальны для надежной защиты интересов нанимателя, расскажем ниже. 

Форма договора найма должна быть письменной

Соглашение о владении и использовании помещения для проживания имеет юридическую силу, только если оно заключено письменно. Нет письменного договора – нет защиты прав нанимателя. Так что никаких устных соглашений, что бы ни говорил хозяин квартиры.

Традиционно договор аренды жилого помещения – это единый документ, подписанный его участниками. Когда контракт заключается на срок больше года, закон требует его регистрации. Однако на практике стороны избегают этого, отдавая предпочтение вступить в арендные отношения на срок не более года с возможностью последующей пролонгации договора.

Правомочны сдавать недвижимость в аренду только собственник и уполномоченный им посредник.

Сдать жилье квартирантам может собственник или посредник по нотариальной доверенности. Никакие другие граждане, даже члены семьи владельца, без доверенности не имеют право сдавать квартиру в аренду. 

Лицо, сдающее помещение, указано в «шапке» договора, там же содержаться сведения о документе, подтверждающем собственность нанимателя, его паспортные данные, реквизиты доверенности, на основании которой заключается договор. 

Нанимателю необходимо, во-первых, попросить человека, сдающего жилье, предъявить паспорт, свидетельство о праве собственности и свежую (до 5 дней) выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Выписка является единственным актуальным доказательством права собственности хозяина на жилье в текущий момент. Во-вторых, нужно не полениться и сверить имя и паспортные данные подписанта договора с данными в самом договоре. Естественно, они должны идеально совпадать.

Если на стороне наймодателя выступает посредник по доверенности, то нужно просить ознакомиться с этой доверенностью. Доверенность должна быть не просроченной, а в ее тексте прописано право поверенного заключать и подписывать договор аренды конкретной квартиры.

Предмет соглашения должен быть ясным. Передаваемое помещение конкретизировано, срок найма точным.

Предмет договора – это его главная суть. Другими словами, это то, для чего участники договора его заключают. Если предмет не согласован и не конкретизирован, такое соглашение не заключено и не способно защитить нанимателя.

Формулировка предмета должна быть приблизительна такая: «по настоящему договору наймодатель или уполномоченное им лицо обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Важные свойства предмета договора найма – это то, что помещение должно быть жилым и в нем должна иметься физическая возможность жить (например, не может быть передан под проживание склад).

Наряду с предметом в тексте должно быть четко обозначено, какое помещение сдается в найм. Описание должно содержать: адрес, площадь помещения, количество комнат, а при необходимости и другие детали. Точная характеристика объекта найма обезопасит нанимателя от «предложения» наймодателя вселиться в другую «такую же» квартиру.

Обычно вместе с предметом указывается и срок аренды жилища в виде начальной и конечной даты. 

В договоре прописываются твердая сумма платы за пользование жильем и обязанность вносить коммунальные платежи.

Размер платы за найм комнаты или квартиры указывается в конкретной денежной сумме. 

Если в обязанности нанимателя входит оплата коммунальных взносов, интернета и других подобных услуг, это повод уверенно просить с хозяина квартиры соответствующие счета за пару последних месяцев. Такая проверка избавит квартиросъемщика от сюрприза в виде неожиданно высокой платы за коммунальные услуги. 

Также наниматель имеет полное право отказаться от оплаты услуг, которыми он не намерен пользоваться. Например, если в договоре предлагается ежемесячно оплачивать цифровое телевидение, то не желающий смотреть телевизор наниматель вправе отказаться от его оплаты. Что конечно фиксируется в договоре.

Сроки внесения всех платежей тоже подлежат согласованию в тексте договора.

Условия о внесение нанимателем страхового депозита и порядок его возврата должны быть подробно расписаны.

В последние годы положение о внесение квартиросъемщиком страхового платежа (он же «гарантийный платеж», «депозитный платеж» и т.д.), равного сумме одномесячного арендного платежа содержит практически каждый договор найма жилья. Особенно это актуально для мегаполисов.

Назначение такого платежа – покрытие финансовых расходов хозяина квартиры в случае порчи квартиросъемщиками его имущества или съезда раньше срока.

Для защиты от злоупотреблений со стороны арендодателя в договоре должны быть прописаны случаи, когда эту денежную сумму хозяин квартиры оставляет себе: ущерб, задолженность и т.д. Настоятельно рекомендуем не соглашаться на использование депозитного платежа для покрытия «упущенной выгоды» собственника квартиры. Упущенная выгода – это неполученные доходы хозяина, случившиеся по вине квартиросъемщика. Многогранность толкования этого понятия несет в себе риск для нанимателя

Обязательно прописывается срок возврата нанимателю страхового платежа при расторжении договора.

Наличие мебели и бытовой техники в квартире должно быть оговорено.

Квартиросъемщику нужно проследить, чтобы обещанное условие об обеспеченности квартиры мебелью и техникой было прописано в договоре. В противном случае есть риск получить пустое жилище, несмотря на устную договоренность с хозяином о полном укомплектовании квартиры.

Возможность проживать другим лицам в арендуемом жилье должна быть согласована в контракте.

Отсутствие этого положения в договоре лишает арендатора жилища возможности вселить членов своей семьи без дополнительной оплаты.

Обязанность ремонтировать жилое помещение должна быть возложена на одну из сторон договора.

Лучше если ремонтные работы будут конкретизированы. Например, «наймодатель обязан раз в полгода производить чистку канализации», или «наниматель должен своими силами ремонтировать аварийную сантехнику». 

Меры ответственности сторон за неисполнение договорных обязательств должны быть соразмерны и симметричны.

В частности это касается порядка возмещения ущерба, нанесенного имуществу арендодателя. Лучше если в тексте будет согласована обязанность нанимателя возместить ущерб, а не убытки. По закону понятие «убытки» шире «ущерба», поскольку кроме уже нанесенного вреда содержит в себе «упущенную выгоду» в виде неполученных доходов. Уже было отмечено в предыдущем разделе, что обязанность квартиросъемщика возмещать упущенную выгоду опасна. 

Штрафные проценты для сторон за нарушение условий договора должны быть равными. Нанимателю стоит посчитать на калькуляторе сумму неустойки не в проценте, а в деньгах. Это даст точное представление о грозящей сумме штрафа.

Заключительные положения договора.

Это последний логический раздел контракта, в котором внимания достойно положение о подсудности споров из договора. По общему правилу иск подается в суд по месту жительства ответчика. Если в тексте контракта указано, что споры рассматриваются в суде по месту нахождения собственника квартиры, это в будущем может привести к катастрофическим неудобствам для квартиросъемщика. Особенно если стороны договора – жители разных городов. Поэтому на изменение подсудности не стоит соглашаться.

И еще. Подпись на договоре хозяин жилого помещения должен поставить при нанимателе, что послужит защитой от оспаривания соглашения по мотиву неподписания.

Самый надежный вариант для нанимателя – согласовать договор аренды при участии опытного риэлтора. Профессионал в курсе всех подводных камней в отношениях на рынке недвижимости. Услуга риэлтора – единственная гарантированная защита интересов ищущего новое жилье человека.

юрист по недвижимостидоговор арендыдоговор найма жилья 


Юридическая помощь
Бесплатная юридическая консультация осуществляется в разделе юрист онлайн, где на ваши вопросы ответят, юристы, адвокаты юридического центра.
При желании получить индивидуальную помощь-консультацию юриста.
Вам следует записаться на прием по Тел: 8 (499) 703-35-33 доб. 103.

25.11.2016, 1627 просмотров.


Публикации по теме
 
 



Юридический Центр в ЦАО 

Адрес: Россия, Москва, Георгиевский пер, дом 1

Юридический Центр в СВАО

Адрес: Россия, Москва, ул Менжинского д 21

Тел: 8 (499) 703-35-33 доб. 103 

Консультации юристов

Бесплатная консультация юриста

Справочник
Законодательство
Публикации
Контакты | Услуги | Карта портала
Copyright © 2007—2016 Юридическая консультация «underlaw.ru»
При использовании материалов портала ссылка на underlaw.ru обязательна!