Тел: 8 (499) 703-35-33 доб. 103
Главная Юридическая помощь Бесплатные консультации юристов "Цена доверчивости" при покупке-продаже квартиры


Услуги юристов

Бесплатная консультация юриста
Советы юриста


"Цена доверчивости" при покупке-продаже квартиры

Вы уже выбрали квартиру и скрупулезно изучили каждый ее уголок. Человек, с которым вы договаривались о ее продаже, готов ударить по рукам, вручить документы и ключи, а взамен принять от вас деньги. Не спешите! Возможно, вы лишитесь своих денег, а квартиру придется возвращать.

Обман или недоразумение?

Не должна вызывать сомнение дееспособность продавца и законность его намерений. В противном случае сделка будет расторгнута в суде, а после назначена реституция (взаимное возвращение денег и имущества).

1. Продавец может оказаться клиентом:

  • психоневрологического диспансера;
  • наркологического диспансера.

После назначения реституции он вряд ли вернет вам деньги. У него их попросту не окажется! Тогда судья спросит вас: "Зачем же вы связывались с этим субъектом? На что вы надеялись?!"

2. Продавцом может выступать третье лицо, получившее доверенность от недееспособного гражданина. Само же лицо, выдавшее такую доверенность является:

  • алкоголиком;
  • наркоманом;
  • психически нездоровым человеком;
  • пожилым гражданином, который не ориентируется в ситуации.

3. Вы так и не выяснили, к какому виду собственности относится приобретаемая недвижимость: к личной или совместной? К примеру, если квартира прежним владельцем приобретена в браке, тогда нужно получить согласие другого супруга.

4. Покупая квартиру, вы не узнали информацию о составе семьи продавца. Но при продаже жилья нужно учитывать:

  • интересы детей, особенно в том случае, если продавец – человек неадекватный;
  • наличие прописанных в квартире инвалидов, которым после совершения сделки некуда будет податься.

У хозяев квартиры может быть и другая недвижимость, зато у прочих лиц, прописанных в квартире, запасное жилье вряд ли найдется. Может так случиться, что суд признает дальнейшее проживание этих лиц в вашей квартире законным!

5. Вы можете попасть и в другую интересную ситуацию. После приобретения квартиры выяснится, что она сдана в аренду на длительный срок. А чтобы расторгнуть оформленный по всем правилам договор аренды, нужны веские причины. Ведь арендатор квартиры, ставшей уже вашей, не виноват, что прежний владелец так жестоко вас обманул!

Кстати, если вам все-таки удастся выселить арендатора, все равно придется здорово потратиться, возвращая ему деньги. В лучшем случае будет представлен счет за неиспользованный срок пребывания в квартире.

Но в условиях договора, который арендатор подписал с прежним хозяином, могут быть обозначены и более жесткие санкции в отношении лица, желающего расторгнуть договор раньше положенного срока.

Появление "на сцене" нового лица

Допустим, продавец оказался человеком адекватным. Вам удалось оформить сделку купли-продажи недвижимости по всем правилам. Теперь вы думаете, что можете спать спокойно. Но тишина обманчива…

Совершенно неожиданно "на сцене" может появиться еще один наследник. Как оказалось, он своевременно не был поставлен в известность о смерти наследодателя, и квартира перешла в собственность продавцу. Этот человек продал ее вам и уехал неизвестно куда. Суд продлил сроки вхождения в наследство и признал нового наследника законным. Для вас наступают смутные времена.

1. Можно попытаться как-то договориться с наследником и компенсировать ему только часть стоимости квартиры, так как этому наследнику принадлежала лишь доля наследства. Но решить этот вопрос за малую сумму будет практически невозможно, ведь закон на его стороне.

2. Допустим, суд обяжет продавца при появлении нового наследника вернуть вам деньги за возвращенную квартиру. Но никакой закон не обяжет этого человека возвратить вам потраченные средства на дорогой ремонт. Наследник может заявить, что ваши дизайнерские предпочтения не совпали с его вкусами, и всю работу придется переделывать.

3. Может оказаться, что другой супруг, который до недавнего времени находился в местах заключения, наконец вышел на свободу. Участия в приватизации квартиры он не принимал, так как физически не мог заниматься этим вопросом. А выписали его из квартиры незаконно. Теперь же он постарается оспорить сам факт приватизации, проведенной без него.

4. Сын родителей-алкоголиков, лишенных родительских прав и продавших вам квартиру, вернулся после достижения соответствующего возраста и завершения учебы. У него также есть права на эту квартиру. Согласия на подобное ущемление прав ребенка представители органов опеки и попечительства не давали.

5. Доверенность, которую владелец квартиры выписал на имя продавца, теперь отозвана. Но продавец ухитрился продать квартиру как раз в момент неразберихи, связанной со сменой доверенного лица. Теперь владелец жилья заявляет, что вы не имели права заключать договор купли-продажи квартиры с этим человеком. То есть деньги вы отдали неизвестно кому.

Криминальный характер сделки

Вы можете приобрести жилье у профессиональных мошенников. Вот наиболее распространенные случаи, на которые указывает компетентный юрист по недвижимости.

1. Есть преступники, действующие с размахом! У них подготовлены все нужные бумаги, а в муниципальных структурах сидят "свои люди". Они могут представить поддельные паспорта и прочие документы, в том числе правоустанавливающие. Даже подберут человека, похожего на хозяина.

Доказать противозаконный характер совершения подобной сделки можно будет только после подтверждения того факта, что документы и подписи поддельные. Квартиру вернут прежнему хозяину. Покупателю же посочувствуют и вежливо попросят его убираться восвояси, а все остальные вопросы посоветуют решать в суде… после того, как преступников поймают.

Преступники, естественно, затаятся. В результате:
  • злоумышленников не найдут;
  • денег не вернут;
  • вы останетесь "на улице".

2. Иногда аферисты вселяются в квартиру законным способом. Они могут заключить договор аренды с настоящим владельцем жилья, уехавшим на длительное время в командировку или за границу.

У преступников появляется время, достаточное для того, чтобы не только подделать документы, но и убедить соседей, что эту квартиру они купили. То есть все вокруг убеждены, что продавец – лицо законное… пока не приедет настоящий хозяин.

3. В квартире проживали:

  • старики;
  • алкоголики;
  • наркоманы;
  • недееспособные лица.

Их насильно вывезли куда-то, предоставив халупу в глухой деревне для проживания до конца своих дней. Но у них есть родственники. Именно они обратились к адвокату, чтобы тот посодействовал расторжению договора, подписанного:

  • против воли, так как на "продавца" преступники воздействовали физическими способами;
  • под моральным давлением иных лиц; 
  • в силу сложившихся негативных обстоятельств.

4. Юрист по недвижимости предупреждает своих клиентов, что не нужно с излишней доверчивостью относиться к лицам, предоставляющим доверенность, подписанную хозяином квартиры.

Бывали случаи, когда доверитель "подписывал" подобную доверенность уже после своей смерти. Опять же, ныне здравствующий владелец квартиры может оказаться недееспособным лицом, у которого имеются родственники, заинтересованные в том, чтобы отобрать у него жилье "законным" способом.

5. Продавец может исчезнуть без следа. Полиция устанавливает тот факт, что его убили. Его наследники продают квартиру вам. А через какое-то время выясняется, что они замешаны в этом преступлении и лишаются наследства. В результате:

  • недвижимое имущество передадут другому человеку;
  • недостойные наследники, каковыми их признает закон, вряд ли вернут вам деньги.

Ситуации, когда в убытке остается покупатель, юрист по недвижимости может перечислять бесконечно. Креативные преступники становятся все более изобретательными, шагая в ногу со временем. Они отлично знают законы и разбираются в системе покупки-продажи жилья.

Кредитное "ярмо"

Квартира, которую вам "повезло" купить, может находиться под арестом. Прежний владелец задолжал:

  • банку;
  • иному кредитору;
  • бывшей супруге;
  • лицу, которому нанес зафиксированный судом убыток.

Судебные исполнители внесли эту недвижимости в общий список имущества, что подлежит аресту. Но адвокат продавца подал апелляцию или доказал в суде, что данная недвижимость является единственным жильем гражданина-должника и отчуждению не подлежит.

Теперь должник пытается избавиться от этого имущества и поскорее переехать в другой регион или выехать за границу. Статус такой квартиры довольно смутный.

Возможно, вместе с ключами вам передадутся и долговые обязательства продавца. В кризисный период очень часто покупателю пытаются продать ипотечное жилье. Приходится:

  • добиваться согласия банка на смену владельца жилья;
  • соглашаться с установленным графиком ипотечных выплат; 
  • оплачивать новые долги прежнего владельца, схему погашения которых для вас могут раскрыть не сразу и не в полной мере.

Банку без разницы, кто именно имеет статус владельца квартиры. Пени и штрафы, назначенные прошлому владельцу, достанутся вам "в наследство", так как они были адресованы как раз владельцу квартиры, а не конкретному лицу. Ситуация может оказаться настолько удручающей, что у вас останется только два выхода:

  • обратиться в суд, чтобы реструктуризировать долги прежнего владельца и отменить штрафные санкции;
  • поскорее продать жилье тем же способом, то есть скрыв от нового покупателя всю правду о происхождении квартиры.

Причем сделать это необходимо как можно быстрее, потому что банк имеет право предъявить:

  • иск по поводу ареста квартиры с последующей ее продажей;
  • право на конфискацию этого залогового имущества.
Дорогая цена "дешевой" квартиры

Это еще один мошеннический способ выманивания денег у покупателя квартиры. На самом деле никто не собирается всерьез продавать вам эту недвижимость. После того, как все документы будут оформлены, квартира становится вашей собственностью. Но тут проявляется одно из вышеперечисленных обстоятельств.

Также могут обнаружиться существенные недостатки, которые скрыл продавец. В этом случае суд редко становится на сторону покупателя, и не случайно.

1. Продавец будет утверждать, что поставил вас в известность об этих недостатках. Представит свидетелей.

2. Доказательством "компенсации за неудобства" может послужить невысокая цена, указанная в документах.

3. Проблемы могли появиться уже после продажи квартиры.

4. Чтобы доказать, что квартира имеет серьезные, а не косметические дефекты, потребуется экспертиза.

Но продавец попался "совестливый". Он не препятствует вашим пожеланиям. Так что очень скоро будут произведены такие действия:

  • в суде сделку признают недействительной (ст. 179 ГК РФ);
  • договор купли-продажи недвижимости расторгнут;
  • объявят взаимную реституцию.

После решения всех проблем, связанных с этим "недоразумением", квартира передается старому хозяину (его наследнику, продавцу, недееспособному лицу), а вам возвращаются деньги. В чем же подвох?

Не секрет, что по документам, оформляемым при продаже квартиры, ее оценочная стоимость зачастую оказывается умышленно заниженной. Такая практика связана с уплатой налогов.

Это означает, что в результате реституции, назначенной судом, вам вернут только те деньги, которые числятся в документах. Вы потеряете как раз ту сумму, которую передавали из рук в руки. То есть разницу между официальной стоимостью квартиры и реальной.

Десятилетие волнений и тревог

В статье 181 ГК РФ указывается, что подача иска (если речь идет о признании сделки купли-продажи квартиры ничтожной) может осуществляться в течение 10 лет с момента ее исполнения. Если же у вас есть причина для признания сделки недействительной, тогда иск можно подать в течение года с того дня, когда проблема проявилась или была решена. Поводом могут послужить:

  • насилие, совершенное против вас; 
  • угроза насилия против вас или ваших родных;
  • негативное воздействие иного рода, к примеру, мошеннические действия, совершенные другой стороной сделки;
  • продажа квартиры в разы дешевле ее рыночной стоимости;
  • иные серьезные обстоятельства, о которых вы в какой-то момент узнали (должны были узнать).

Разница между недействительными и ничтожными сделками заключается в том, что ничтожной сделку признают уже в силу ее совершения (ст. 166 ГК РФ), а недействительный характер сделки можно прояснить только в суде. Соответственно различаются и сроки исковой давности.

Чтобы доказать в суде недействительность совершенной сделки, понадобится серьезное юридическое сопровождение, которое может оказать только высококвалифицированный юрист.

Но основанием для расторжения договора вряд ли послужит тот факт, что вам мешают спокойно проживать шум с улицы или наглые соседи. Суд учитывает лишь серьезные причины, основательно аргументированные и подтвержденные с помощью документов.

Задачи юриста, участвующего в процессе покупки-продажи жилья

Как видите, покупать жилье без содействия профессионального юриста крайне рискованно. Самоуверенность часто оборачивается для покупателя квартиры настоящей катастрофой. Зато юрист по недвижимости возьмет на себя всю работу, связанную:

  • с выяснением целесообразности сделки;
  • с подготовкой документов;
  • с защитой интересов клиента в суде.

1. Нужно выяснить историю квартиры. Для этого опытный юрист использует информацию, поступающую:

  • от соседей;
  • от родственников продавца;
  • от других свидетелей;
  • из специальных сайтов, где указывается залоговое или арестованное жилье.

Согласитесь, покупая квартиру, вы вряд ли самостоятельно станете наводить такие справки.

2. Нужно выяснить, будет ли еще кто-то претендовать на эту квартиру. Может оказаться, что через время "из небытия" возникнет еще один совладелец или претендент. Вполне возможно, что в данный момент идет серьезный судебный процесс, главный приз в котором – ваша квартира!

По своим источникам грамотный юрист выяснить, может ли возникнуть подобная ситуация с будущем.

3. Если квартира продается по доверенности, тогда опытный юрист-практик побеседует с самим доверителем. Доверенное лицо может всячески препятствовать такой встрече. Однако у высококвалифицированного юриста есть собственные каналы, позволяющие выяснить не только личность, но и местонахождение владельца продаваемого жилья.

С ним проще договориться напрямую. Такой способ покупки жилья:

  • более надежный;
  • более дешевый.

4. Юрист по недвижимости отлично разбирается в значении всех правоустанавливающих документов. Вам не нужно будет тратить массу времени:

  • на изучение процесса их получения;
  • на стояние в очередях;
  • на невольное "сотрудничество" с соответствующими организациями, если от вас потребуют предоставления ненужных платных справок.

5. Компетентный специалист в области права поможет найти выход из сложных ситуаций мирным путем. Если же это сделать не удастся, тогда он окажет надежное юридическое сопровождение в суде.

Процесс передачи документов

Присутствие юриста при передаче документов и денег также имеет огромное значение. Здесь мошенничество могут проявить как продавец, так и покупатель.

1. В момент передачи документов продавец может:

  • вложить в пакет не все требуемые бумаги;
  • предварительно сделать исправления;
  • испортить ту или иную справку;
  • заблаговременно вписать в какой-либо документ выгодную для себя информацию.

Юристу понадобится перепроверить каждую фразу, прописанную в документах. Нужно быть уверенным, что представленная в документах информация соответствует действительности. Иначе вам попросту могут подсунуть вместо трехкомнатной квартиры в центре города однокомнатную на окраине. Выйдет так, что по документам вы согласились купить за огромные деньги именно эту квартиру!

2. Сам процесс единовременной передачи денег и документов непрост. Лучшим способом считается передача с помощью банковской ячейки. Юристы, задействованные с обоих сторон, проследят, чтобы покупатель получил полный пакет документов, а продавец – обозначенную сумму в полном объеме.

3. Иногда покупатель стремится обвести вокруг пальца продавца, в самый ответственный момент (когда поставлены все подписи) передавая ему только те деньги, которые указаны в документах. Хотя участники сделки договаривались о большой доплате.

4. Иной раз продавец, предварительно получив доплату, подсовывает неполный комплект документов. Возмущенный покупатель отказывается брать бумаги и отдавать основную сумму "за это надувательство". Тогда продавец пожимает плечами и уходит… с задатком.

5. Юристы вообще не советуют давать продавцу задаток. Ведь в дальнейшем может выясниться, что квартира имеет серьезные дефекты (в последний момент продавец сам обратит на них ваше внимание), а вам такое приобретение не нужно. Тогда задаток остается у продавца. Это еще одна разновидность скрытого мошенничества.

Квартиру для проживания люди чаще всего покупают раз в жизни. Но правильный выбор подходящей недвижимости – это только полдела. Когда вам окончательно передают пакет документов, хочется чувствовать уверенность, что в дальнейшем можно будет спать спокойно. Поэтому доверьте это дело профессионалу!

сделка купли - продажиправо собственности на квартируМошенничествоюрист по недвижимости 


Юридическая помощь
Бесплатная юридическая консультация осуществляется в разделе юрист онлайн, где на ваши вопросы ответят, юристы, адвокаты юридического центра.
При желании получить индивидуальную помощь-консультацию юриста.
Вам следует записаться на прием по Тел: 8 (499) 703-35-33 доб. 103.

14.05.2016, 2168 просмотров.


Публикации по теме
 
 



Юридический Центр в ЦАО 

Адрес: Россия, Москва, Георгиевский пер, дом 1

Юридический Центр в СВАО

Адрес: Россия, Москва, ул Менжинского д 21

Тел: 8 (499) 703-35-33 доб. 103 

Статьи

Бесплатная консультация юриста

Справочник
Законодательство
Публикации
Контакты | Услуги | Карта портала
Copyright © 2007—2016 Юридическая консультация «underlaw.ru»
При использовании материалов портала ссылка на underlaw.ru обязательна!